Какво е добре да знаете при купуване на имот на зелено?
Събрали сте достатъчно средства, които искате да инвестирате в собствено жилище или сте притиснати от висока инфлация и искате бързо да вложите спестяванията си някъде, преди да се обезценят. Прегледали сте различните варианти и един от най-привлекателните / изгодните ви се е сторил покупка на имот на зелено, но не сте сигурни дали това е правилното решение за вас. Истината е, че инвестирането в имот, който е част от сграда в строеж има своите предимства, но има и рискове, за които е добре да бъдете информирани.
В тази статия ще направим обективен преглед на плюсовете и минусите при купуване на имот на зелено, за да можете да вземете най-доброто решение за инвестициите си.
Покупка на имот на зелено – какви предимства има?
Добра цена на недвижимия имот
Когато търсите имот, то вероятно бихте искали той да е в сграда с ново строителство, която да има приятен и стилен дизайн, а пространството да е актуално, чисто и просторно.
Ако сте се насочили към сграда, която вече е построена и е ново строителство, то вероятно имате повече финансови възможности. Но щом се двоумите дали да изберете имот на зелено, вероятно търсите възможно най-икономичния вариант.
Всъщност се оказва, че цената е водещата причина, повечето хора да изберат да инвестират в имот в строеж, въпреки потенциалните рискове.
Много възможности да откриете своето жилище – мечта
В повечето случаи при завършените сгради от ново строителство възможностите за избор на жилище са ограничени, а цената им е осезаемопо-висока. Ако се насочите към покупка на зелено, ще имате много варианти за избор.
В момента строителството е много активно, така че можете да изберете удобна локация, а след това и апартамент, който да е с подходящото за вас разположение, етаж, големина и разпределение. Още един важен фактор, особено за големите градове, е възможността за закупуване на паркомясто или гараж на добра цена.
Ще имате възможност за преустройство
Освен че ще можете да наблюдавате как се извършва строежа на сградата, какви материали се използват, ще имате възможност да реализирате своя проект за жилище.
Много по-лесно е да се направи преустройство на апартамент по този начин. Накрая ще имате вашия дом-мечта, който ще можете да моделирате стъпка по стъпка по възможно най-практичния и бюджетен начин.
За какво да внимавате при покупка на недвижим имот на зелено?
Ще трябва да изчакате
Когато купувате на зелено, трябва да имате предвид, че няма да можете толкова скоро да започнете нанасянето си в жилището. Това означава, че ще трябва да има къде да живеете междувременно. Също така има не малка вероятност срокът, който първоначално е бил обявен да не бъде спазен.
Няма как да направите оглед преди покупката
Макар, че ще имате достъп до цялостния проект и ще можете да следите как протича строителният процес, все пак няма да знаете как точно ще изглежда имотът. Поради това има вероятност крайният резултат да се различава от това, което си представяте към момента на закупуване.
Ако същият строител вече има реализирани сгради, може да поискате да ги видите, за да придобиете представа за начина му на работа.
Потенциални рискове при покупка на имот на зелено
Завършване на строежа
Най-големият риск, който може да възникне, е самият строеж да не бъде финализиран. Най-често причини за това са изпадане в несъстоятелност на инвеститора. Обикновено инвеститорите не разчитат само на финансиране чрез продажба на жилищата от сградата, но това е една сериозна част от приходите им, която влияе на реализирането на проекта.
Като цяло най-сериозен е рискът за купувачите преди обектът да получи удостоверение за статут “груб строеж”. Това е началният етап на строителство, по време на който, ако проектът се провали, то купувачът има най-голяма опасност да загуби инвестициите си.
Ако сградата е вече на етап груб строеж, то опасността е доста по-малка за купувача. Тогава, дори сградата да е незавършена, жилищата в нея могат да са собственост на купувачите и има по-голям шанс проектът да бъде завършен. Това обаче може да е дълга и сложна процедура, тъй като има опасност да възникне конфликт на интереси между различните собственици.
Навременно завършване на строежа
Друг риск е срокът за изпълнение на проекта и въвеждането му в експлоатация. Това може да обърка плановете на купувача или да го постави в неудобно положение, ако вече е освободил предишното си място на живеене. Случва се, при напълно завършена сграда, тя да не получава акт 16 дълго време поради административни неуредици. Това изчакване се превръща в разход за бъдещия собственик.
Тежести върху имота
Друга потенциална опасност е да се окаже, че инвеститорът няма законни или пълни права върху имота. За да сте сигурни, че всичко е наред относно собствеността на земята и правото на строителя да строи на това място, е добре да направите проверка в Имотния регистър за поне 10 години назад. Върху земята не трябва да има претенции от трети страни или ипотека.
В случай, че всичко дотук е наред, направете проверка за лицето, с което ще сключите договор в Търговския регистър. Така можете да проверите какво е състоянието на фирмата и да придобиете представа дали тя ще има възможност да завърши строежа.
Сключване на предварителен договор
При сключване на предварителен договор, уверете се, че той ще бъде нотариално заверен. Това е много важно, тъй като той не се вписва в Агенцията по вписванията.
Той трябва да включва подробно условията на сделката, като цена, начин на плащане, детайли относно крайните срокове за прехвърляне на собствеността. Уверете се, че в договора детайлно са описани задълженията на инвеститора.
Трябва да знаете, че предварителният договор не ви осигурява право на собственост и не е гаранция за правата ви, тъй като той не се вписва в Имотния регистър. Поради това няма законова пречка инвеститорът да сключи такъв договор с друг купувач и при етап завършване на строителството имотът да бъде предписан не на вас, а на другия клиент.
Ето защо е добре да защитите правата си, като включите договорени условия като неустойки и да направите консултация с адвокат, който да ви каже какви точки да се включат в договора за намаляване на рисковете за вас.
Изповядване на сделката на различна от уговорената цена
Рисковете при изповядване на сделка на данъчна оценка
Изповядването на сделка на база данъчна оценка крие сериозни рискове, които предимно засягат купувача. Важно е да се отбележи, че при придобиване на имот съществува риск след време, сделката да бъде развалена. Това може да бъде породено по различни причини като например недоволни кредитори или дължими данъци към НАП от страна на продавача. Така, независимо от факта, че имотът е законно прехвърлен на новия си собственик, сделката подлежи на разваляне. При възникването на подобна ситуация, налагаща изземането на имот, вписването на данъчната оценка в нотариалния акт, вместо реалната пазарна цена, се оказва реален проблем за купувача. Това е така, тъй като след конфискацията на жилището, купувачът има правото да бъде компенсиран по съдебен ред. Въпреки това, компенсацията се случва единствено на база сумата, вписана в нотариалния акт. В случай, е тя е на база данъчна оценка, а не реално платената възниква проблем. Така по-рано избегнатите такси и данъци, дължими при сключването на сделката, вместо спестени средства, в действителност нанасят огромна финансова щета върху купувача, надвишаваща спестената сума многократно.
Вписването на данъчната оценка на имот наместо действително уговорената цена може да постави в риск и продавача. Съществува реална вероятност клиентът да покрие по банков път само цената, посочена в нотариалния акт, а впоследствие да не заплати горницата. Поради това адвокатите съветват своите клиенти да изискват покриването ѝ предварително.
Задължението на нотариуса е да провери съдържанието и съпътстващите го подписи в нотариалния акт, като ги съпостави с оригиналните документи, изготвени от държавната администрация. Нотариусите следят за допуснати технически грешки, правят справки за достоверността на документите и удостоверяват собствеността на имота. Те обаче не носят отговорност за удостоверяването на осъществените плащания. В практиката е необходимо да бъде представено единствено платежно нареждане за парите.
Възможните проблеми
Решението да се впише в нотариалния акт цената на имуществото по данъчна оценка, вместо реалната пазарна, създава предпоставка за плащане на ръка на част от сумата. Това се извършва с цел да бъде намалена възможността за проследяване на средствата. Трябва да се вземе предвид факта, че по Закона за ограничаване на плащанията в брой, плащането на ръка на суми над 10 000 лв. е законово нарушение. Глобите за подобен тип дейност варират между 25% и 100% от размера на направеното плащане. От своя страна, банките, агенциите за недвижими имоти, адвокатите и нотариусите са задължени да докладват пред ДАНС подозрителните сделки на своите клиенти. В такъв случай, участниците в докладвана съмнителна сделка могат да бъдат разследвани с цел установяване на произхода на средствата. Друго обвинение, което може да им бъде повдигнато е за съмнения за опити за пране на пари.
Надяваме се тази статия да ви помогне да прецените дали покупката на зелено, е нещо, което желаете да направите. За още полезни материали следете нашия блог.